Objet : Avis du Conseil Municipal de Saint-Denis sur la vente du patrimoine Icade à Floréal
Icade a annoncé en décembre 2008 à la Ville son intention de vendre ses 649 logements de Floréal et le foncier les supportant à un ou des bailleurs sociaux. Cette annonce s’inscrit dans une stratégie globale d’Icade Patrimoine qui cesse son activité de bailleur par la vente de ses 27000 logements en Ile-de-France. Pour mener les négociations à une échelle pertinente, un consortium de bailleurs s’est créé, porté par le groupe SNI (filiale de la Caisse des Dépôts et Consignation), regroupant divers OPH et ESH dont Plaine Commune Habitat, l’OPH 93 mais aussi Sablière ou Logirep.
Dans le même temps, une importante mobilisation des élus locaux (rencontre de la ministre du logement, du ministre du budget, du Président de la Caisse des Dépôts et Consignations) s’est organisée à travers notamment l’association des Maires de France et des débats avec les habitants se sont tenus régulièrement sur le quartier Floréal depuis l’annonce faite par Icade de la vente de son patrimoine.
La municipalité dénonce l’opération purement financière et spéculative que constitue la vente du patrimoine d’Icade, patrimoine constitué de logements ayant bénéficié de fonds publics. La réalisation d’une plus value fiscale importante (600 millions d’euros annoncé) et le versement de stocks options aux actionnaires d’Icade sont un réel scandale.
Pour les communes sur lesquelles sont situés les logements, les conséquences de l’opération de cession à des bailleurs sociaux sont déterminantes, notamment en matière de fiscalité locale.
En vertu de règles complexes, le patrimoine ancien racheté par un bailleur social et conventionné, peut bénéficier pendant vingt cinq ans d’une exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB). Des règles de compensation par l’Etat aux collectivités existent mais ne bénéficient pas aux logements anciens acquis à l’aide de PLS (prêt locatif social).
Le rachat des logements sociaux appartenant aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des Dépôts et Consignations, ce qui est le cas d’Icade, se fait sous financement PLS.
Autrement dit, même si le niveau de loyer pratiqué par le nouveau bailleur après rachat est de type PLAI ou PLUS, les ventes d'ICADE interviennent toutes dans le cadre d'un financement PLS, qui ne donne pas matière à compensation de l’Etat.
La mobilisation des élus locaux et leur intervention auprès du Ministre du Budget, Eric Woerth ont permis d’aboutir à l’adoption d’un amendement à l’Assemblée Nationale, dans le cadre du projet de loi de finances 2010, élargissant l’application des règles de compensation aux logements anciens acquis à l’aide de PLS.
L’exonération TFPB appliquée aux logements acquis dans le cadre de la vente Icade donnerait donc droit à compensation par l’Etat dans la mesure où cette disposition serait définitivement adoptée dans le cadre du vote de la loi de Finances 2010.
Concernant plus spécifiquement la vente des 649 logements de Floréal, la municipalité réaffirme les exigences suivantes, également portées par les locataires :
- un prix de vente qui permette la réalisation de travaux intérieurs et extérieurs des logements par le futur bailleur sans augmentation de loyer
- le reconventionnement des 649 logements en logement social
- le respect des engagements pris par Icade dans le cadre du projet de rénovation urbaine ANRU concernant la réhabilitation des réseaux et des voiries avant rétrocession foncière à la Communauté d’agglomération
A l’initiative du Maire et des maires-adjoints de quartier, plusieurs réunions publiques se sont tenues sur le quartier depuis mars 2009 (dernière réunion publique le 25 septembre). Les locataires se sont très fortement mobilisés et ont réalisé un questionnaire, renseigné par plus de 400 locataires de Floréal, dans le cadre d’un porte à porte mené depuis le 19 octobre dans l’ensemble des bâtiments par l’amicale des locataires, des habitants volontaires et les élus de quartier.
La consultation des locataires met en évidence une très forte adhésion au classement de ce patrimoine en logement social. Le montant des charges (près de 200 euros en moyenne) pèse très lourdement sur les ménages.
Le questionnaire portait également sur les besoins spécifiques liés aux travaux sur les logements et à la qualité des espaces extérieurs.
Les réponses des locataires révèlent d’importants problèmes d’humidité dans les logements.
Concernant les espaces extérieurs, si les locataires sont plutôt satisfaits des espaces verts, les parkings extérieurs et les voiries intérieures constituent un réel problème (voiries soulevées par les racines, faible éclairage…).
Etat d’avancement de la vente :
- Octobre 2009 : PCH a déposé une offre auprès du consortium
- Novembre 2009 : le consortium a déposé une offre globale d’achat sur l’ensemble du patrimoine (près de 27000 logements en Ile de France), approuvée par Icade
- Les négociations pour la mise au point des promesses de vente sont en cours
- Vente définitive fin décembre 2009 ou fin juin 2010
Plaine Commune Habitat a fait part au Bureau Municipal de son projet d’acquisition du patrimoine (rapport au BM du 7 septembre 2009). La proposition d’acquisition porte sur les 649 logements et le foncier attenant résidentiel soit environ 47 000 m² et prévoit le reconventionnement de l’ensemble des logements. Prix d’achat proposé par PCH : 550 euros le m².
Rappel de la proposition de Plaine Commune Habitat :
Reconventionnement de l’ensemble du patrimoine selon la répartition suivante et au titre du maintien d’une mixité sociale :
- 50% des logements en statut PLUS (plafond de loyer à 6.17 euros),
- 50% des logements en statut PLS (plafond de loyer à 7.90 euros).
PCH s’engage par ailleurs au maintien des loyers actuels, à l’exception des loyers supérieurs aux plafonds proposés.
Le reconventionnement nécessitera une convention à signer entre la Ville, Plaine Commune, PCH et la DDE.
Rappel des loyers pratiqués par Icade aujourd’hui :
- 25% des locataires ont un loyer entre 5 et 6 euros,
- 30% entre 6 et 7 euros,
- 25% entre 7 et 8 euros,
- 20% supérieur à 8 euros.
Le foncier et le bail emphytéotique des logements OSICA (« Floréal Ouest » - 407 logements sociaux) et le foncier et le bail emphytéotique du bâtiment OSICA accueillant un foyer de jeunes travailleurs (gestion ALJT - de 214 chambres) et un centre de formation (gestion INSTEP) n’ont pas fait à ce jour l’objet d’une proposition d’acquisition. La municipalité demande qu’OSICA reprenne son foncier et sa gestion des espaces extérieurs.
Concernant les commerces (square de l’Ile de France), aucune proposition d’achat n’est connue à ce jour.
La municipalité est favorable au rachat des commerces par OSICA (propriétaire du bâtiment et du sous-sol accueillant les cellules commerciales - division en volume du bâtiment entre Icade et OSICA) avec une délégation éventuelle de la gestion à un opérateur extérieur.
Dans la mesure où les commerces et le foncier attenant au logements d’OSICA ne trouveraient pas acheteur, Icade resterait propriétaire et se dirigerait vers la création d’une société de gestion.
Concernant les voiries et le réseau d’assainissement, la situation reste complexe.
Depuis 1988, une convention prévoit un partenariat sur la gestion des espaces à vocation publique mais de propriété foncière Icade. Actualisée lors du transfert de compétences à Plaine Commune en 2003, la convention prévoit notamment que certaines voiries traversantes, assurant le maillage du quartier et que quelques espaces verts d’usage public, soient entièrement entretenues par Plaine Commune en attente de la rétrocession foncière. L’entretien du réseau d’assainissement privé relevant toujours de l’ASL, également en attente de la rétrocession du réseau d’assainissement à Plaine Commune.
Pour rappel , l’Association Syndicale Libre fonctionne avec des financements de chaque bailleur au prorata du nombre de logements mais avec des décisions solidaires pour tous les travaux. Elle est actuellement composée d’Icade (55%), d’OSICA (42%) et de l’AREPA (3%) et gère l’entretien des espaces extérieurs, les installations de chauffage et l’abonnement des réseaux de chaleur, le réseau d’assainissement.
Suite à l’annonce de la mise en vente par Icade, la Ville et Plaine Commune ont réévalué les surfaces d’espaces publics à rétrocéder, au regard de la cohérence du projet urbain.
Le Bureau Communautaire du 21 octobre 2009 a validé l’évolution du périmètre des espaces publics, soit l’augmentation de la surface de 8 925 m² (surface initialement prévue par la convention ANRU : 48977 m² - surface révisée : 57902 m²).
Icade a confirmé son accord pour ces modifications, et les nouveaux périmètres sont inclus dans les documents relatifs à la vente.
Cependant, la rétrocession à terme des espaces publics et du réseau d’assainissement reste conditionnée par le respect des engagements pris par Icade, à savoir, la réalisation des travaux de réhabilitation du réseau d’assainissement, à la charge de l’ASL avant la rétrocession à Plaine Commune.
La réalisation de ces travaux revenant à l’ASL, tous ses membres sont concernés par ces engagements. L’accord d’OSICA est donc nécessaire et Plaine Commune Habitat, acquéreur potentiel des logements Icade, est concerné également par les engagements à la charge de l’ASL.
Le Bureau Communautaire a validé la participation de la communauté d’agglomération aux négociations sur la vente du patrimoine Icade, aux côtés de Plaine Commune Habitat, notamment par l’élaboration d’une convention multipartite (membres de l’ASL et Plaine Commune) sur le montant des travaux d’assainissement et leurs modalités de réalisation.
Le foncier promenade de la Basilique dit « Capri » n’est pas inclus dans la vente globale en cours de négociation mais Icade souhaite également la céder. Le Bureau Communautaire et le Bureau Municipal ont validé le transfert de l’opération de construction de la Foncière sur ce terrain « Capri » et propose d’inscrire les modalités de transfert dans la négociation globale avec Icade.
Dans le projet urbain, la construction de 30 logements par la Foncière était prévue sur le haut de la prairie à la Saussaie– Rue du Chemin vert, terrain appartenant actuellement à Plaine Commune Habitat. Cette hypothèse posant des contraintes sur le fonctionnement actuel de la prairie et n’ayant pas reçu un écho favorable auprès des habitants, le Bureau Communautaire du 25 novembre et le Bureau Municipal du 7 décembre 2009 ont validé :
- le principe de transfert de l’opération de construction de la Foncière sur le terrain Icade promenade de la Basilique
- le principe de geler le terrain de la rue du Chemin Vert à toute construction
- l’engagement par Plaine Commune de l’acquisition du terrain de la rue du Chemin Vert à Plaine Commune Habitat
- l’inscription des modalités de transfert du terrain Capri à la Foncière (acquisition et travaux) dans la négociation globale avec Icade
En conclusion, le Conseil municipal est invité à approuver l’avis ci-après annexé, relatif à la vente de 649 logements de la cité Floréal par le groupe Icade.
Cette affaire a été débattue en séance privée, le 9 décembre dernier.
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